Quelques éléments sur les débats immobiliers
Par proteos le 8 septembre 2014, 13:37 - Logement - Lien permanent
Hier, Verel signalait la publication par le Monde daté de vendredi 5 d'une page de tribunes consacrées aux débats sur l'immobilier et le changement de direction du gouvernement en la matière. N'étant pas abonné, je n'avais accès qu'à la tribune de Cécile Duflot, ancien ministre du logement, etc. Cela n'étonnera personne que je sois en désaccord avec elle et que je trouve la défense de son bilan absolument renversante.
Une des tribunes relevait que les investisseurs institutionnels avaient fui le marché locatif des logements et une autre, écrite par un PDG du secteur du BTP, relevait l'avalanche de normes nouvelles. Ces deux points sont importants: ils expliquent une partie des affres français du logement et pourquoi certaines mesures de la loi ALUR étaient néfastes.
Le faible rendement financier de l'investissement en logements
Contrairement à Cécile Duflot, je ne pense pas que l'obsession de la rente (soit) l'ennemie de la production de logement
et soit à l'origine des problèmes français du logement — en fait des grandes villes françaises. En effet, les obsédés de la rente seraient sans doute très tentés d'investir dans des logement pour en tirer encore plus de rentes si le rendement était bon. Inversement, si le rendement est franchement mauvais, il n'y a guère d'alternative que les associations philanthropiques ou les subventions. Or, tout pointe vers une dégradation des rendements locatifs depuis le début des années 2000.
Sur le site du ministère du logement, on trouve des données rassemblées par Jacques Friggit qui étudie le secteur du logement depuis longtemps déjà. On peut donc trouver parmi ces données le graphe suivant qui montre que le prix d'achat d'un logement a nettement plus augmenté que les loyers. En conséquence, les investisseurs institutionnels ont fui, comme on en a eu des échos anecdotiques, sous la forme de l'émoi face aux ventes à la découpe qui engendré une loi en la matière pour que les occupants du logement bénéficient de tarifs préférentiels. Cela dit, il reste des logements possédés par des investisseurs institutionnels. Pour connaître le différentiel de rendement, on peut consulter des documents de foncières cotées en bourse. Comme elles sont tenues de valoriser leur patrimoine au prix du marché, on peut connaître le rendement. Il se trouve que la place de Paris compte un exemple de foncière, dotée d'une filiale spécialisée dans les logements, fort utile. La foncière mère a publié une présentation sur ses comptes semestriels 2014 où on trouve p23 le tableau ci-dessous. Pour la filiale dont le patrimoine français est principalement concentré à Paris, j'ai pris les comptes de 2013 (p11):
À la vue de ces chiffres, il n'est pas bien difficile de comprendre pourquoi les institutionnels ont fui: après tout s'ils peuvent obtenir de bons rendements, ils veulent bien supporter des tracas administratifs. Ce qui veut dire en passant que le coût de ces derniers sont reportés sur les locataires. Mais s'il y a un rendement bien supérieur dans une activité connexe où le marché est moins régulé, pourquoi se fatiguer?
Cela montre aussi l'inanité de la comparaison avec l'Allemagne sur le contrôle des loyers. En Allemagne, les prix du m² semblent proches de 1000€ dans de nombreuses villes. Pas étonnant dans ces conditions qu'on puisse à la fois avoir de forts rendements locatifs et des loyers bas. Il est aussi peu surprenant que le contrôle des loyers n'y soit pas vu comme une contrainte: avec des rendements au-delà de 6%/an brut, il n'y a pas de difficultés à trouver des preneurs. À l'inverse, en France, les rendements sont déjà bas, surtout à Paris, ce qui veut dire que plafonner les loyers mène à une baisse de l'activité de construction et surtout un moindre entretien des immeubles, d'où à terme un parc de logements à louer qui se dégrade.
Enfin, l'effondrement des rendements n'est pas sans poser de questions. La première approche est de considérer que c'est une situation passagère — c'est la position de Jacques Friggit si on lit ses 200+ planches — et qu'au fur et à mesure, les prix à l'achat reviendront sur leur moyenne de long terme. L'autre approche est de considérer que la situation va perdurer — ce que je pense. Les politiques menées ont combiné restriction du foncier et empêchements divers à rallier les centre-villes. Il faudrait le vérifier, mais on a dû assister à une éviction des locataires au profit des propriétaires-résidents dans le centre de villes comme Paris.
Les normes
Étant donné la situation actuelle de prix élevés, le gouvernement a tout intérêt à ne pas augmenter les prix de construction via une inflation normative. En effet, si les prix de la construction restent contenus, cela place une limite à l'inflation des prix immobiliers dans leur ensemble. Si les prix montent trop, on aboutit à un surcroît de construction. Or, la démarche suivie depuis quelques années va en sens inverse.
Un premier exemple est celui de la réglementation thermique qui vise à limiter les consommations d'énergie pour le chauffage. Pour la RT2005, l'arrêté technique comptait 28 pages, le manuel pour calculer les performances — plus difficile à trouver — comptait 192 pages. Pour la RT 2012, il y a maintenant 2 arrêtés techniques, celui qui concerne les logements compte 42 pages. Quant au manuel, c'est un beau bébé de 1379 pages. Certes, cette évaluation «au kilo de papier» n'est pas forcément proportionnelle à l'évolution de la complexité de la norme, mais on peut tout de même supposer que si on a besoin d'un manuel 5 fois plus long, c'est qu'il y a plus de choses à mesurer, plus de choses à prendre en compte, plus de justifications à donner, etc. Bref, non seulement les performances demandées ont augmenté, mais il y a un surcroît très notable de complexité et sans doute de justifications.
Un deuxième exemple est celui de la réglementation pour l'accessibilité aux handicapés. Tous les logements neufs doivent s'y conformer. Une nouvelle fois le ministère du logement met à notre disposition un site expliquant en quoi consistent les aménagements. Pour essayer d'évaluer l'impact sur le prix à confort équivalent, regardons l'effet sur un 2-pièces. Les 2-pièces neufs ont souvent une surface d'environ 42m². La circulaire nous dit qu'il faut laisser dans les WC, en plus de l'espace habituel, 1.30x0.80m² sur le côté de la cuvette — soit un agrandissement du cabinet d'un peu plus de 1m². Dans la salle de bains, il faut laisser libre un disque de 1.5mètre de diamètre: du fait de l'aménagement habituel, il s'agit d'un carré libre de 2.25m². Dans mon appartement — un 2-pièces — ce dégagement mesure environ 1m². On voit qu'il y a sans doute une perte de surface de l'ordre de 2m² sur l'appartement, soit environ 5% de la surface. En d'autres termes, l'immobilier est renchéri de 5% pour les habitants de 2-pièces. On peut aussi quantifier cela en termes financiers: avec du neuf à un peu plus de 4000€/m², on arrive à un surcoût de 8k€ …
Ce n'est pas que ces normes soient mauvaises en elles-mêmes: c'est même plutôt l'inverse, elles partent d'une bonne intention. Cependant, le résultat est un renchérissement du prix des logements. Pour les locations, ce surcoût doit se répercuter dans les loyers, faute de quoi le marché locatif ne voit pas de nouveau logements — hors subventions. On peut espérer des gains de productivité dans le secteur du BTP, mais c'est plutôt l'inverse qui s'est produit: le coût de la construction s'est élevé ces dernières années. Comme le notait Étienne Wasmer dans une interview après avoir remis son rapport sur l'immobilier locatif, il y a sans doute un problème de concurrence. Il n'est cependant pas dit que ce problème puisse se régler rapidement.
Le constat reste cependant qu'il y a sans doute un grand nombre de normes qui sont venues s'ajouter au cours des 15 dernières années et que la tendance est à la continuation de l'inflation normative: à titre d'exemple, le prochain projet de loi sur l'énergie risque d'être un grand pourvoyeur. Dans ce domaine il faut choisir: soit des normes tatillonnes et des prix élevés, soit des normes plus simples et un espoir de baisse (relative) des prix.
Pour conclure, dans le domaine de l'immobilier comme dans d'autres, il faut choisir et les bons sentiments ne font pas de bonne politique. Si les rendements locatifs sont bas, il y aura forcément une pression à la hausse sur les loyers et à la baisse sur les frais d'entretien. Une autre alternative est l'éviction progressive des locataires au profit de propriétaires-résidents. Mettre en œuvre un contrôle des loyers en France, alors que les rendements locatifs y sont bas aurait un impact à long terme néfaste. En Allemagne, où les rendements sont élevés, le contrôle des loyers ne sert à rien: il n'y a pas vraiment de pression sur les prix! Si on veut que les prix baissent ou au moins se stabilisent en France, il faudrait construire plus dans des zones déjà densément peuplées ou alors permettre de rallier le centre plus rapidement: aucune des 2 politiques n'a été suivie. Sur les normes, elles ne sont sans doute pas responsables à elles seules des problèmes du logement en France, mais à force d'empiler des normes qui renchérissent les logements neufs, personne ne peut plus en acheter.
Commentaires
Je suis d'accord sur le fait qu'on ne peut pas avoir d'investisseur sans rendement. Mais là, le faible rendement est peut-être dû à une hausse des prix trop importante. A Paris, l'investisseur est obligé de compter sur la plus-value à la revente car les loyers ne compensent pas le prêt. Et c'est vrai avec ou sans contrôle des loyers. Ce mécanisme est typiquement celui d'une bulle. A voir quand et où elle éclatera.
Pour les normes, je ne suis pas certain que 100% du surcoût soit intégrable. Pour les normes handicapés, les m² en plus, je les vends au prix du marché et si la salle de bain fait un m² de plus, il est clair que je le paierai. La principale conséquence est dans des gros programmes d'immeubles d'éventuellement construire moins de logements, plus grands. Pour les normes énergétiques, c'est une dynamique de long terme qui ne tombe peut-être pas au bon moment, mais on y passera.
bastacarbonara,
Actuellement, un rendement de 3.5%/an compense les intérêts d'emprunt. Par contre, ça ne peut payer le capital à soi seul, c'est clair.
À mon sens, il y a clairement une dynamique de bulle pour Paris intra-muros. Cependant, je pense aussi qu'il y a un effet durable. Les biens en location ne sont pas facilement vendables et ceux qui sont locataires dans des logements relativement grands doivent avoir tendance à garder leur bail. En conséquence, les flux de vente doivent être assez faibles. Mais les gens viennent à Paris même à cause de la politique de Delanoë de limitation de la circulation dans Paris et de la dégradation du service du RER. L'intérêt d'habiter Paris même s'est renforcé, même si ça ne peut tout expliquer.
La bulle est tout de même solide en France: elle n'a pas explosé suite à la crise financière, preuve que d'autres phénomènes sont à l'œuvre!
Pour les normes, le problème n'est pas de savoir si on y viendra ou qu'on doive y venir, c'est qu'il y a des choix à faire si on veut éviter une trop forte inflation côté prix. Il n'y a pas de repas gratuit. Si on renchérit les logements neufs à un point tel que le neuf est complétement hors du coup, la conséquence de l'expansion démographique est que les prix de l'ancien montent jusqu'à rendre rentable les nouvelles constructions. De même, il faut que les loyers augmentent pour justifier ces coûts supérieurs. D'où la nécessité de faire des choix: par exemple, était-il bien nécessaire de pondre une norme de 1400 pages pour augmenter les performances énergétiques des bâtiments neufs? Justifier des détails a un coût qui n'a pas forcément de contrepartie par ailleurs!
Enfin, je pense que vous vous trompez sur la possibilité pour les promoteurs de faire plus de logements, mais plus grands pour limiter l'impact de l'agrandissement des WC: les ménages comptent de moins en moins de membres: en conséquence, la proportion de petits logements doit augmenter! Et c'est sur ceux-là que l'impact est maximum.
Je vois bien aussi que la bulle est solide. Personnellement, j'attends de voir ce qui se passera en cas de reprise économique et arrêt des politiques "accomodantes" des banques centrales. Disons que mon intuition est que les fondamentaux des prix de l'immobilier ne sont pas seulement liés au marché de l'immobilier.
Pour le cas de Paris, je crois en effet que c'est particulier, ne serait-ce que parce que l'augmentation de l'offre est forcément limitée. En revanche, je ne suis pas certain que la situation serait complètement différente avec un service RER parfait et sans la politique voiture de Delanoë (des bouchons il y en avait avant et des problèmes de parking aussi). Ca joue surement de façon marginale mais il y aussi d'autres raisons de vouloir rester intramuros quand on en a les moyens (accès aux lycées/collèges, vie sociale, horaires des magasins, temps de transport indépendemment des retards, etc.).
Pour les normes et l'espace. Mon point n'était pas que le promoteur allait pouvoir faire plus de logement mais que le nombre de m² ne diminuait pas, lui. En gros 110 logement de 50m² (5500m²) deviennent 100 logements de 55m² ; ça ne change pas grand chose pour le promotteur qui vend grosso-modo à un prix du m² du marché. A la limite, c'est un argument en faveur de l'acheteur dans la négo mais de là à dire que ce m² vaut zéro, il y a une marge. Ca jouera au final sur l'offre de logements (en nombre) qui sera moins importante avec des logements plus grands. Les promoteurs devraient être contents, ça maintient les prix! (j'exagère un peu)
J'attends de voir la solution alternative à une norme forcément compliquée pour réduire la conso énergétique des bâtiments. On parle beaucoup des nuisances de normes mais pas des avantages, notamment en matière de compétitivité. Parce que sans durcissement des normes, notamment environnementalse, il y a moins d'innovation/progrès et donc moins de croissance. Je ne suis pas certain que la France soit le pays le mieux armé pour se battre uniquement sur les prix. Développer la technologie c'est peut-être la meilleure stratégie. Et rechigner à mettre en place ce genre de normes qui existent dans d'autres pays, c'est les laisser développer leur techno pour mieux nous la vendre après.
Il y a une question d'arbitrage long-terme/court-terme qui se discute mais de là à dire que c'est inutile/débile/ou autre, c'est aller un peu vite en besogne. :)
bastacarbonara,
Sur les m² «perdus», votre point est équivalent à ce que j'ai remarqué dans l'article: quelqu'un doit payer. Si ce n'est pas le client, il y aura moins de construction. Si c'est le client, il aura moins de confort pour le même prix.
Sur les normes qui renforceraient la compétitivité, je ne suis pas convaincu. Les USA ont des normes nettement plus laxistes (et des taxes sur les carburants nettement plus basses) et ça ne veut pas dire qu'ils ne font de la concurrence que sur les prix. De façon générale, si c'est vraiment rentable de faire des travaux d'économies, les gens les font. Ce qui fait que les gains de productivité énergétique sont très appréciés des industriels … Ailleurs, dans d'autres secteurs, c'est plus dur!
Développer les normes et les technos, c'est bien, mais rien ne dit que ce soit celui qui développe au départ qui produit in fine. Ce n'est pas le genre de considération qui devrait présider à un développement, mais plutôt les perspectives en termes de coût et de gain pour la société.
Au sujet de ceci "Il faudrait le vérifier, mais on a dû assister à une éviction des locataires au profit des propriétaires-résidents dans le centre de villes comme Paris.", je viens de tomber sur cela "Or ceux-ci sont nombreux, puisque Paris ne compte qu’un tiers de propriétaires occupants, contre une moyenne nationale de 58 %."
http://www.lavieimmo.com/prix-immob...
Sur le reste de billet, fort intéressant, j'espère avoir le temps de revenir.
Sur les normes, il faudra en parler aux constructeurs auto des US. Je ne suis pas sur que le combo peu de taxes sur l'essence + peu de normes les ai super bien préparés au monde actuel et futurs. C'est une des raisons des difficultés qu'ils connaissent aujourd'hui.
Je pense que les normes en question prennent en compte les gain et coûts pour la société mais surement sur une vision plus long terme. C'est le rôle de l'état de palier ces défaillance de marché d'intégrer cela. Le bénéfice sur la compétitivité dont je parle est à voir comme un cobénéfice pour aller à l'encontre de l'argument "les normes c'est mal, ça tue l'éco". Je dis juste que ce n'est pas si simple.
Sur les m² "perdus". Comme toujours, celui qui paie à la fin c'est le client. Alors oui, ça renchérit le coût de l'immobilier mais c'est du bruit par rapport à la hausse des 10 dernières années et à mon humble avis, ce n'est pas le première critère qui forme la tendance. Bref, ça ne joue pas nécessairement dans le bon sens pour le marché de l'immobilier mais l'impact n'est peut être pas aussi important qu'on veut bien le faire croire.
Le problème c'est que la RT2012 a très fortement la réputation d'être trop, trop précise, et trop lié à des solutions techniques, et un modèle spécifique, plutôt qu'au résultat. Le problème aussi est que le modèle est nettement incomplet, pas de prise en compte de la gestion active de l'énergie, comme chauffer les pièces au moment où il y a quelqu'un dedans, et que les résultat réels montrent qu'elle surestime l'efficacité des solutions, les consommations sont sensiblement supérieures à celles prévues.
Enfin elle bloque l'innovation, car toute nouvelle solution technique doit être agréée avant d'être utilisable, ce qui prend beaucoup de temps, et ceci bloque les solutions de pompe à chaleur pour le collectif.
Mais je ne fais que reprendre quelques unes des remarques du rapport de l'Opecst : http://www.actu-environnement.com/a...
Un autre problème plus spécifique est que la RT2012 favorise énormément le gaz par rapport à l'électricité, mais il ne faut pas en être surpris. Elle a été conçue par un employé de GDF gracieusement mis à disposition de la commission DHUP, cf la partie focus à la fin de la note suivante http://www.lemoniteur.fr/137-energi...
Barca,
que le nombre de locataires soit plus important dans le centre des villes n'est pas une nouveauté. Ce qu'il faudrait regarder, c'est si la dynamique est à la baisse de la proportion de locataires dans Paris intra-muros.
Bastacarbonara,
On a beaucoup dit que les faillites des fabricants US pendant la crise de 2009 étaient dues à leur gamme surtout composée de grosses cylindrées fortement consommatrices de carburants. Ça me semble douteux. D'abord, les 2 grands ont des filiales européennes depuis longtemps et parfois des filiales japonaises, où il faut bien vendre ce qui s'y vend: des véhicules plus faiblement consommateurs de carburant.
Ensuite, il existe une explication concurrente: que le Big 3 a été miné par l'accumulation des frais 'sociaux' (assurance maladie, retraites) que ses concurrents n'avaient pas à assumer. Dans ce cadre, le Big 3 se fait évincer du marché des petites voitures à cause de prix trop élevés. Ils se sont spécialisé sur ce qui se vendait le plus cher, notamment les 4x4 et autres pick-up. Les concurrents ont pris l'autre versant du marché plus sensible aux prix, avec les mêmes normes et aussi en construisant aux USA!
Enfin, il faut remarquer que le modèle qui est continuellement en tête des ventes est le Ford F-Series, suivi du Chevrolet Silverado et la première limousine est 3e avec la Toyota Camry: le marché US apprécie particulièrement les grosses voitures et les light trucks, ce que par chez nous on verrait comme des camions de plein droit! Se spécialiser là dedans n'est donc pas totalement illogique.
Bref, je ne suis pas convaincu par l'argument des normes d'économie d'énergie comme facteur de compétitivité. Qu'elles nous protègent des mouvements sur le marché du pétrole, nous rend moins fragiles vis-à-vis de nos fournisseurs, que finalement, les Américains n'ont rien à montrer proportionnellement à leur plus grande consommation d'énergie, j'en suis d'accord, mais il ne faut pas mélanger.
jmdesp,
mon propos ici n'est pas de démonter la norme RT2012, je me bornerai donc à dire que la norme soit bâtie autour de solutions figées ne me surprend pas. C'est ce que laissent entrevoir les 1400 pages: on a essayé de mettre une solution en avant et on a essayé de barrer la route aux petits malins qui auraient voulu faire autrement. Ça nécessite de nombreuses pages pour traiter toutes sortes de cas particuliers.
@ Proteos
« je ne suis pas convaincu par l'argument des normes d'économie d'énergie comme facteur de compétitivité »
Si l'on considère que l'énergie (ou plus exactement, l'énergie
, c'est-à-dire la part de l'énergie consommée qui ne se perd pas sous forme de chaleur dissipée au cours du processus productif) est un facteur de production (au même titre que le capital productif ou le travail humain), alors économiser l'énergie pour un même niveau de production (c'est-à-dire, stricto sensu, rendre une part plus importante de l'énergie que l'on consomme ; autrement dit, améliorer le rendement thermodynamique global du système productif) est nécessairement un facteur de croissance, et donc de compétitivité (du travail humain *et* du capital productif).Par contre, avec le même point de départ (énergie utile=facteur de production), diminuer juste la quantité d'énergie consommée tout en conservant le même rendement thermodynamique, c'est juste faire de la récession économique.
HollyDays,
Effectivement, toutes choses égales par ailleurs, une réduction des inputs pour une production égale est un gain de productivité, équivalent à une baisse du coût de production. Le problème, c'est qu'évidemment, toutes choses ne sont jamais égales par ailleurs, et dans le cas présent, il faut investir pour changer de mode de production, condition sine qua non d'une économie d'énergie. C'est donc la balance entre le coût d'investissement, l'économie d'énergie réalisée et le coût de l'énergie qui détermine s'il y a bien gain de productivité. Le raisonnement est le même pour d'autres inputs dont le travail.
Pour les industriels, les choses sont assez claires: le but d'une entreprise est de vendre ses produits, elle va donc optimiser ses coûts de productions. Pour les particuliers, les choses sont plus compliquées, car ce sont (souvent) des utilisateurs finals et les dimensions monétaires et quantitatives ne sont plus les seules: il existe des biens «statutaires» (je ne me rappelle plus du terme idoine) ou de plaisir. Un exemple concret peut se trouver avec les repas qu'on prend: il existe différentes façon de s'alimenter et ce n'est pas la plus immédiatement optimale pour la santé ou la moins chère qui est choisie. C'est un peu pareil pour les voitures: les Américains n'achètent pas des pick-ups parce qu'ils ont besoin d'une remorque aisément accessible… Cependant, les considérations financières jouent, c'est une certitude: si un même bien ou service coûte moins cher, il y aura un surplus d'utilité économique parce que l'argent économisé pourra être utilisé d'une autre façon.